商业租赁系统：助力房企盘活商业地产存量市场，实现“资产精准盘点，优质招商，高效运营
产品概述
365bet官方直营商业租赁系统对项目从最初租赁资源划分到业态规划、品牌及商家规划进行管理。在运营期的招商阶段，通过规划方案锁定目标客商，从而制定跟进计划。系统通过有效的跟进策略辅助招商人员完成从最初接触客商到最后与客商达成合作意向，签订租赁合同，直至帮助商户按照合同约定按时进场按时完成装修的工作。在项目运营期，通过系统对各类租赁合同进行管理，帮助用户自动化计算复杂的租金及费用，并打印各类交费通知，对租户进行交费的催办，让繁琐的日常工作变的简单。
租赁系统能够和365bet官方直营销售系统打通，实现房源的统一管理，支持租售并举。同时可以与外部的POS系统、财务系统提供标准接口，为企业能够提供商业地产全生面周期的完整解决方案，将住宅地产和商业地产客户资源进行整合，为开发商打造住宅+商业双引擎提供强有力的IT支撑，助力房企盘活商业地产存量市场，实现“资产精准盘点，优质招商，高效运营”。
产品特点
? 精准盘点资产，快速响应市场变化
通过对资产基础信息的实时精准盘点，以及资产报表分析体系提供的资产数据，实现对租赁状态的变化实时掌控、随时实现租赁和销售转化、对资产数据可知，可控，以最快的速度响应市场变化，改变租售策略，使房企收益最大化。
? 实现客商资源集中管控、防止流失
通过明源客商管理模块，可以轻松实现全景记录客户信息，实现客户全生命周期管理；同时通过品牌评价和客商评价模块对客户评价，指导续租策略，保证优质企业优先入驻；从而实现客商资源的集中管控，降低招商难度。
? 实现代理资源分级管理，沉淀企业资源，提高双方协同效率
通过招商代理管理模块，实现对代理资源分级评估管理，准确识别代理商质量；全程管理代理招商过程，沉淀企业资源；一站式解决房企与代理商之间存在的问题，提高双方协同效率。
? 客户全生命周期管理，招商进度可知可控，招商信息可知
通过系统记录跟进记录、历史洽谈报价、意向书文件等重要信息，实现招商进度可知，招商信息横向对比。基于以上信息，可实现理性分析客户意向，找到最优商户，提高资源利用率，及时调整价格策略，确保租金均衡增长。
? 规范合同模板与流程，完善的价格管控体系，实现快速计租
合同管理模块，通过提供灵活的模板设置，满足房企各种商业业态需求，多种的费用设置，各种财务计租方式，实现合同的统一管理，系统自动计算租金，大大节省人力和时间。同时，结合价格管控模块，对价格有效期的控制，保证租金定价能随时根据市场波动进行调整，保证项目收益最大化；通过成交价与底价的对比提示，以及成交价与上手价格的对比，最大限度的控制风险及提高利润。最后，通过系统及时处理各类变更业务，杜绝变更黑洞，控制风险。
? 通过信息化平台自动生成所有账单，将财务管理人员解放出来，实现快速收租
首先通过系统标准化财务办理流程，系统自动生成所有账单，灵活的租金计算方式，完全摆脱了繁琐的财务计算，提升工作效率。其次，自动提醒逾期业务，及时发现异常，及时处理，避免业务办理延误而带来的损失。最后，系统还支持多种财务总账接口，系统导入数据，自动生成凭证，保障业务、财务数据统计一致性，大大减少财务会计做账的工作量。通过以上几点，真正将财务管理人员解放出来，实现快速收租。
功能介绍
? 项目准备
◢ 项目概况
集成了租赁管理平台项目户口本功能。确保每个项目有一个唯一身份标识，在企业范围各个业务信息系统中保证项目的统一性。通过对项目规划指标、项目团队，各业态产品占比，以及项目成功标尺等信息的记录。
◢ 费用定义
费用定义：定义项目中可能会收取的各类费用，包括费用名称、是否属于走表类、押金类、装修类费用等，是否需要在进行财务月末处理时对其进行清零，该费用是否需要在进行项目收入统计时纳入到统计范围；同时允许对一个费用定义多种费用标准，比如费项计算涉及到计费天数时，是按月计费、按当月实际天数计费或者是按指定天数计费等。
◢ 计量表管理
主要是对走表类的设备进行信息维护。
◢ 套打设置
项目初始化时确定打印模板，包括设置合同、票据、缴费通知单等的打印模板。项目过程中有调整需要可以维护这些模板。
◢ 业务参数设置
根据不同业务和应用场景的要求，设置对应业务参数，满足个性化的应用要求。
? 资源管理
◢ 租赁资源管理
按项目对房产进行集中管理，包括房产资源的划入划出、面积录入；允许批量或者单个设置各个房产的产品类型，比如是商铺还是广告位；设置各个商铺的规划类型，比如是作为主力店还是专卖店；
◢ 品牌评价管理
按业态分类以及合作情况对集团下的所拥有所有品牌资源进行分类管理，实现集团范围内共享品牌资源，最大限度利用品牌资源。通过记录品牌包括品牌业态、品牌定位、品牌特征、对承租物业的要求、其他项目中该品牌的经营信息、合作记录以及对品牌评价等，全面展示品牌信息，提高集团对品牌库管理的要求。通过品牌和客商之间的关联关系，可以直接通过品牌查看到对应品牌的经营方，可能是原厂，也可能是代理商或者是加盟商，为招商人员找到合适的洽谈对象，大大降低了对初级招商人员的能力要求，同时也提高了招商效率。
◢ 客商管理
按业态分类及合作情况对客商资料实行跨项目管理，在整个集团或公司范围内共享客商资源，最大限度利用客商资源。通过记录客商联系信息、经营信息、联系人信息、以往的合作信息和对客商的历次跟进记录，以及客商评价管理等，全面展示客商的信息。通过客商和品牌之间的经营关系，可以直接查看到客商所经营的所有品牌。除了以公司名义租赁物业外，还会有以个人名义租赁物业的场景，尤其在公寓，或者入住写字楼的公司在还未注册时。个人承租的客户在记录信息上会和公司存在一定的差异，系统能够提供对个人客户的信息记录。
◢ 招商代理管理
对中介和招商代理信息进行集中管理，包括代理商基本信息、联系人、代理商跟进记录以及合作等关键信息。
? 招商管理
◢ 租赁政策管理
根据不同的租赁资源，为单个或者多个房产制定对应的近三年的租金底价。每次制定的租赁政策都需要走对应的审批流程，只有审批通过并执行后，对应房产制定的租赁政策才能生效，结合预算指导合同签约。合同签订的前提是该资源必须进行业态规划。针对已有政策审批记录查询，同时可以新增或者调整指定资源的租赁政策。
◢ 租控管理
主要通过平面图形展示的方式，直观体现项目中每个楼层的情况。可以通过平面图直接进行业务查询及业务办理。平面图通过不同的颜色区分楼层中各商家的业态分布情况；可以按不同图标展示各商铺目前的招商进展和进场装修进展。
可以针对不同招商进度的商铺，在图形上办理相关的业务，比如洽谈的商铺可以直接签订合同；签约和装修的商铺，可以办理相应的进场装修服务进程（如接铺、装修方案已通过、开业、收铺等）
◢ 洽谈跟进
记录完整、全面的洽谈跟进信息，包括客商信息、客商联系信息、客商的经营信息、洽谈的机会信息、客商对项目的需求信息、每次洽谈跟进的详细记录。针对本次洽谈的客户，也会展示其以往在其他项目或其他机会中的跟进历史，以往的报价记录，已经签订的意向书或者租赁合同等。系统通过预设的跟进策略提示业务人员下次应该在什么时间做什么工作，帮助提升跟进效率和成功率，最终实现和客商签约。
◢ 跟进追访
招商经理统计业务员的招商情况；重点关注近期需跟进和逾期未跟进的客户资源。
◢ 跟进记录查询
查询对应项目的所有机会。
◢ 客商分配
招商经理可以根据业务员的招商情况，判断是否需要重新指定对应客商或机会的业务员。
? 租约管理
◢ 意向书台账
查询项目下所有的招商意向书明细及审批记录。
◢ 合同台账
分项目管理与租户签订的租赁合同，并最终通过审批流程完成合同的签订、打印与执行，并自动生成租期内租户需要缴纳租金及相应费用的应收账单。系统能够满足目前行业内绝大多数租赁合同的条件约定，比如按固定租金收取租金，保底抽成模式计算租金，按照营业额抽成计算租金；营业额抽成允许按照不同商品品牌的营业额计算抽成，也可以按照营业额的不同区间分别按照不同比例计算抽成等等。
◢ 租金及费用调整
在经营过程中根据实际情况对合同下的租金及其它费用的应收进行减免、增加等调整。
◢ 变更&结算查询
根据实际业务需要，对正在执行的合同完成相应的业务变更，并通过审批流程完成变更。包括租户的更名、租户提前退租、合同终止后解除合同、减免租金、以及变更已有的租赁条件，包括租金、租期等。涉及到租期、租金等与租金约定相关的变更，在审批通过执行后会重新计算应收租金。
◢ 逾期管理
对系统中没有及时办理的关键业务按项目进行业务提醒，并通过短信、邮件等手段进行催办。主要包含对意向书签约后逾期未签合同、逾期未缴纳或交清定金与保证金、合同签订后租户逾期未进场、逾期未缴或缴清租金及费用、合同即将到期还未确认是否续租、合同到期后还未办理退场结算等的业务提醒。
? 租赁服务
◢ 服务概况
按项目可视化查询对应楼层的商铺进场装修进展和招商进展。
◢ 进退场服务
对租户在签订合同后接铺到进场装修到开业全过程进行管理，能够对各个租户对目前在进场装修过程中所处的阶段及时进行掌握，保证项目的顺利开业。系统主要通过对租户提交的装修方案进行审核、对装修过程中产生的费用进行收付处理、对物业装修前的原样进行记录、并对最终装修验收的结论进行记录。
◢ 计量表维护
在合同下进行计量表的新增、更换、删除等维护。
? 经营管理
◢ 商家营业额管理
分不同项目对项目承租客商进行营业额的集中管理，通过提供POS系统接口与EXCEL导入的方式，满足对集中收银和独立收银商家的营业额管理，系统会记录每个客商每天每种商品分类营业额的汇总。
◢ 营业额抽成管理
在每个记账月份内，对项目中所有需要计算营业抽成的客商进行营业抽成的计算并通过审批流程进行确认。由于客商的原始营业额数据不能直接作为计算营业额抽成的依据，因为可能会存在多个商家共用POS机或者需要客商的税后营业额来计算抽成，所以系统将计提营业额作为计算客商营业额抽成的基础。
◢ 营业额及抽成变更
在需要对客商营业额数据进行调整时，也能通过审批流程对客商营业额进行变更，确保对客商营业额记录的准确和及时性。
? 财务管理
◢ 票据管理
提供财务人员对票据的登记、领用、作废及核销的统一管理流程，且与实际财务单据相关联，实现票据单据对应一体化，方便财务人员进行系统性操作。
◢ 费用录入
对客户租赁物业单元内的水、电、空调、煤气等计量表的集中管理，对于不同计量表的信息管理记录包括计量表初始信息、表倍率的设置、分段式收费的设置、总表户表的分摊关系等等。
◢ 收支管理
用于在租赁业务中满足财务部门对各类款项的收支相关业务的处理。主要以意向书或者合同为线索，对租赁业务中产生的各类费用进行集中管理，并能在每个记账月份内，对其所有应缴费用打印收费通知单。对于没有及时缴纳租金或者费用的客商，系统会自动计算滞纳金，并能通过审批流程完成滞纳金的减免及结转业务。
系统根据租赁业务特点，在处理收款业务时，采用一对一或者一对多的“点收”方式。对于收款单据，系统根据客户实际业务需求，能够进行换票或者跨越换票的处理；对于实收的款项，也能进行转账、退款等业务办理。
◢ 凭证管理
财务人员在进行日常收支处理时，能够根据需求对单据或者对各类款项明细进行查询。
◢ 财务接口设置
通过在系统中配置满足客户实际需求的的财务帐套、会计科目、辅助核算、凭证规则等，将系统处理的各类收付款业务数据，以凭证的方式，通过财务接口导入到财务系统中进行处理。目前支持与金蝶EAS、K3，用友NC、U8的接口。
? 报表分析
从公司-项目提供不同管理层级和经营视角的报表统计分析。包括：招商类：出租率分析、面积统计、坪效分析等；经营类：收租率分析；财务类：合同台账、欠款分析、账龄分析等。
业务流程图
